A ausência de regularização imobiliária é um problema mais comum do que se imagina.
Um dos principais problemas da regularização dos imóveis é falta de documentação, independente do tempo da negociação, seja ela antiga ou recente e a venda por “contrato de gaveta.” As “adaptações” para regulamentação jurídica torna o negócio algo sem confiança, contribuindo para que problemas possam afetar o interessado no imóvel.
Muitos proprietários ostentam um contrato particular de promessa de compra e venda ou simplesmente um recibo ou às vezes nenhum documento. Há também aqueles que mesmo tendo escritura pública, não têm averbadas nas respectivas matrículas as benfeitorias, ou seja, os imóveis construídos nos seus terrenos.
Tais situações trazem aos ocupantes desses imóveis, algumas restrições das quais podemos destacar: o impedimento de averbação, financiamento para construção ou venda do imóvel através de financiamento que necessite a sua garantia através de hipoteca, a realização de inventário e doação, pagamento de multa, impossibilidade de negociação envolvendo o bem, o risco do imóvel ser tratado como clandestino pelos órgãos públicos e a insegurança de possíveis ações de terceiros reivindicando o direito de propriedade sobre tais imóveis, com pedidos de reintegração de posse, sujeitando os ocupantes a terem que desocupá-los, caso se constatem possíveis invasões.
A regularização de imóveis tem como objetivo a resolução das pendências do imóvel, junto aos cartórios de registro de imóveis, órgãos municipais, construções erguidas sem prévia autorização, imóveis sem escritura, adquiridos mediante “contratos de gaveta”, dentre outros. Com a regularização, o proprietário tem maior segurança jurídica em relação à posse e propriedade do bem, ou seja, além de uma maior valorização no mercado imobiliário, o que facilita o financiamento e outras transações, ela garante a legalidade da posse a quem atualmente detém a propriedade.
A regularização é relativamente simples, basta que ambas as partes, comprador e vendedor se dirijam ao cartório a fim de formalizar a compra através da escritura pública e depois promover o registro no cartório de registro de imóveis, onde ocorrerá a averbação da transação na respectiva matrícula do imóvel.
Todo imóvel precisa de uma escritura e registro, isso porque são eles que regularizam e definem quem é o proprietário.
De forma geral, a escritura de um imóvel juntamente ao registro dela no cartório, são basicamente uma certidão de identificação, em que, os principais dados da propriedade são catalogados perante a justiça. Você já pensou o quão complicado seria comprovar o domínio de um imóvel, sem nenhum documento que comprove isso?
Além das negociações envolvidas na compra de um imóvel, que podem levar semanas, meses e até anos para se concretizarem, existem também os valores da transação, que não se limitam ao pagamento do bem imóvel. Escritura de compra e venda e registro exigem o pagamento de impostos e taxas de cartório que podem variar de acordo com o valor do bem adquirido e da região.
É certo que os custos com a elaboração de escritura pública de compra e venda e sua averbação posterior no cartório de registro são elevados, além do pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Intervivos – ITBI, que é um tributo recolhido pela prefeitura da cidade. Esse documento indica o processo de compra e venda de um imóvel.
Esse valor só é pago quando ocorre a troca comercial de um imóvel, excluindo situações de heranças e doações, o valor desse imposto é calculado com base no valor do imóvel.
Com relação ao valor pago para o registro, também existe uma tabela com valores específicos, podendo ser pago no Cartório de registro de imóveis.
Um caso habitual de irregularidade são as dívidas por atrasos de pagamento do IPTU, parcelas do financiamento, e até mesmo por conta de gastos dentro do condomínio.
Contudo, para fazer essa regularização, é necessário realizar uma negociação com cada parte responsável pelas dívidas. Em situações de dívidas de condomínio, deve-se tentar a negociação com o próprio condomínio. Já se for a respeito do financiamento, a dica é negociar diretamente com o banco.
Outro problema bem recorrente é a opção pelo “contrato de gaveta”, situação em que o imóvel não possui registro da transação imobiliária e a venda é realizada de maneira informal e não confiável, o que acarreta no fato do “antigo dono” ainda ser visto como proprietário do imóvel e em casos de problemas judiciais é ele quem responde perante a justiça.
Para que esta situação seja regularizada uma boa saída é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores pagos e quaisquer outros detalhes que forem acordados.
Outro ponto que o comprador deve se atentar é em relação ao habite-se. É um documento emitido pela Prefeitura e entregue ao final da obra informando que a obra está de acordo com as conformidades legais, é válido tanto para prédios recém-construídos, como para aqueles que passam por reformas. O poder público informa por esse documento que o imóvel está de acordo para ter moradores, ou seja, é um documento que permite que o imóvel reformado ou recém-construído possa ser finalmente ocupado.
Caso você se enquadre em algumas dessas situações, entre em contato conosco!
Teremos o maior prazer em ajudá-lo.
